installation en fermage..

hello tous
ne trouvant pas de terrain à la vente , ou à des prix insensés, je me tourne vers l'option fermage..
mais en vue des infrastructures necessaires...et donc l'investissement qu'il faudra y faire, je me demande si c'est réellement une bonne solution....
pouvez vous me donner vos sentiments la dessus .., et pourquoi pas, vos expériences

Le fermage au prix départemental, c'est sûrement le mieux, avec un bail de 9 ans ou de 18 ans. Mais si le fils ou la fille veux reprendre les terres de ses parents dont tu es fermier, il (ou elle) aura la priorité, et peut te virer à la fin du bail. Mais il devra te prévenir 18 mois avant la fin de ton bail. Passer ce délai, tu seras le 1 er prioritaire si tu veux reconduire ton bail. Il existe des structure comme le GFA au pays basque ou bien terres de liens qui peuvent t'aider à t'installer en te garantissant que tu ne sera pas expulser, même à la fin de ton bail, jusqu'à que toi seul de quitter les lieux. Par contre, quand tu prendras la retraite, tu seras obligé de laisser s'installer un nouveau paysan sur les terres que tu as loué.
Autre chose qui n'a rien à voir, comment on fait pour mettre une photo dans son profil ?

+ 1
le fermage, pour s'installer cool, c'est ce qu'l y a de mieux.
suffit d'en trouver un ! (c'est parfois difficile ou carrément inexistant suivant les régions).
Et donc, oui, faire attention à "la structure familiale" du proprio.(demander ce que font les enfants, et leur boulot, par exemple): mais même en cas de demande de reprise par le proprio ou ses descendants, tu peux sasir le Tribnal Paritaire des baux ruraux,(et là, ça rigole pas ! ) et avoir gain de cause: surtout si tu mets en avant le fait de mettre en jeu ton outil de travail complet (terres + bâtis + travaux...).
pour ce qui est des "constructions", ben suffit d'avoir l'autorisation du proprio (si permis de construire).
sinon, sans problème "extérieur", tu es en meusure d'y rester jusqu'à ta retraite, on reste très protégé par le code rural lorsqu'on est fermier.
Autre chose: si ton proprio ou sa succession est amené à vendre (décès, etc...), tu restes l'entier prioritaire (droit de préemption), ou tu peux être "vendu" avec la ferme. Dans ce cas là, c'est - 30 % du prix pour l'acheteur, même si l'acheteur c'est toi !
Et si tu dois être dégagé par le nouveau proprio (un agri par exemple, mais c'est rare qu'un agri achète une ferme déjà occupée, puisque beaucoup d'emmerdes pour virer le fermier), il te doit en plus des indemnités...

voilà ! moi, ça fait 15 ans que je suis fermier de tout (terres et bâtis) et pour rien au monde je changerai !
= pas du tout envie d'emprunter pour être proprio !
Et le truc de se faire virer...si un proprio décide de louer, c'est que c'est bien réfléchi, non ?
Y a aussi des fermes, dans certaines régions, qui se louent depuis des générations ! C'est comme une rente pour le proprio (qui ne reprendra jamais).
J'ai un bon exemple d'une tentative de reprise râtée par un proprio : dans ma commune, un proprio a voulu reprendre quelques terres (même pas de bâti ! ) à son fermier, prétextant que sa fille voulait s'installer en moutons...tribunal, etc...ben , le fermier a eu gain de cause: il reste sur ces terres.

ensuite, si tu as "peur" des investissements qu'imcombe la transformation fromagère caprine, trouve tout simplement un fermage d'une exploit fromagère ! (bon, d'accord, ce ne sera pas forcement dans ta commune actuelle, comme tu le voulais, mais on en voit assez souvent dans les petites annonces..)

dernier en date, que j'avais retenu:

annonce "la chèvre", n° 307

"la commune de Villard-Reculas (38114) recherche des candidats pour sa ferme communale, les terrains associés et un logement. Elle recherche un élevage de petits ruminants (50 à 70 bêtes) avec fromagerie fermière et vente directe.
le montant total des baux serait de 700 € par mois
Renseignements au 04 76 80 33 33 ou [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien] ou mairie 38114 Villard-Reculas.
Retour du dossier pour le 30/12/2011".

si le logement est compris, là, t'as un fermage carrément donné. Bon d'accord, c'est pas dans Le 13, mais c'est pas non plus "trop loin": c'est pas en Bretagne, quand même !
(juste une petite semaine de retard, je suis sûr que tu peux encore te placer: et une commune comme proprio , elle ne reprendra jamais, c'est sûre ! )

Fabien, hier soir, voyant ta question, j'ai essayé de te répondre la même chose que Dalia et Poupard, par l'intermédiaire du site dont tu es "animateur", j'ai eu les mille misères pour finir par abandonner, mais j'ai eu ton adresse mail et ton téléphone !
Et ce sera aussi simple que ça pour celui, ou celle, ou ceux à qui on passera la main.....
.
Dalia, pour mettre une p'tite image. Tu vas dans Dalia, puis profil où tu as mis ton adresse mail et ton code, et en haut tu vas voir avatar, c'est là que tu proposes ton image.... et c'est parti.

lor0055 a écrit:

Et ce sera aussi simple que ça pour celui, ou celle, ou ceux à qui on passera la main.....

avoir Lor comme proprio, moi je signe des 2 mains dans la minute !
mon proprio est aussi super sympa !

ah oui, autre avantage d'être fermier: tu paies ton fermage, mais les charges de l'impôt foncier revient au proprio...

Il existe des sites qui regroupe et propose des fermages?

lor0055 a écrit:

Fabien, hier soir, voyant ta question, j'ai essayé de te répondre la même chose que Dalia et Poupard, par l'intermédiaire du site dont tu es "animateur", j'ai eu les mille misères pour finir par abandonner, mais j'ai eu ton adresse mail et ton téléphone !
Et ce sera aussi simple que ça pour celui, ou celle, ou ceux à qui on passera la main.....
.
Dalia, pour mettre une p'tite image. Tu vas dans Dalia, puis profil où tu as mis ton adresse mail et ton code, et en haut tu vas voir avatar, c'est là que tu proposes ton image.... et c'est parti.

Super merci ! je vous présente mes manex tête noires. Il y en a encore chez nous, mais je ne sais pas jusqu'à quand...

pourquoi ? tu veux les vendre ?

tartarin a écrit:

Il existe des sites qui regroupe et propose des fermages?

je ne pense pas: les annonces se glissent normalement entre les petites annonces de vente de propriétés agricoles.
Faut les suivre, c'est tout !

Je me pose la même question donc je profite des réponses données.
Mais il y a autre chose qui me fait hésiter pour du fermage : les enfants et ce qu'on leur laisse...

Vous direz que ce n'est pas sûr que les enfants veuillent reprendre une ferme par la suite mais si c'est le cas....?
Je me dis qu'en louant, on ne leur laissera rien à eux, que s'ils veulent poursuivre notre activité, ils seront locataires eux aussi.

Il y a également un autre élément qui ne m'encourage pas.
Les parents de mon mari étaient agriculteurs ; ils avaient des vaches laitières mais la plus grosse production était l'élevage porcin.
Comme pour beaucoup, il fallait sans cesse produire plus...rentabilité, pression etc...
Ils ont accepté de faire construire d'autres bâtiments mais la suite ne s'est pas déroulée comme prévue.
Ils ont été mal conseillés, les bâtiments étaient trop lourds à rembourser et ils ont dû mettre la clé sous la porte.
Au final, ils n'étaient que locataires des terres et maison d'habitation. Les bâtiments en eux mêmes n'ont pu être vendus et ils ont tout perdu, les personnes qui s'étaient portées garantes également.

Donc quand on sait qu'on reprend une exploitation mais qu'il va falloir faire des aménagements comme une fromagerie, c'est quand même plus sûr d'être propriétaire des bâtiments et des terres sur lesquels ils sont non?

merci à tous pour vos réponse..

j'ai eu un peu la même reflexion que laevadao, au niveau des infrastructure et je me demande si l'option algeco pour la fromagerie n'est pas la meilleur solution...car lorsqu'on débute...on pense toujours au cas ou....l'affaire ne serait pas viable et qu'il faudrait alors revendre cheptel et matos afin de récuperer ses billes...
mais bon...
un autre avantage avec le fermage est quel 'on paie son loyer, en principe à la fin de l'année....et de plus l'argent que l'on a pas investi dans le terrain peut servir à d'autres postes.....et puis les loyers sont assez bas....ici il faut compter entre 400 et 650 € /ha..c'est 4 X le prix indiqué par la préfecture, mais c'est pas excéssif....

lor, je vais allé voir ce qui se passe avecmon lien WWW,

Il va donc falloir que je suive ces annonces de plus près tous les jours au cas ou un jour j'aurais de la chance

et oui !!!

j'en suis à regarder 2 X / jour les sites d'annonces
afin de ne pas passer à côté d'une offre compatible avec mes recherches....

sinon , dès que je vois, sur ma commune, une parcelle en friche...je vais au cadastre pour connaitre le proprio et je lui téléphone ou lui ecris pour savoir s'il est loueur ou vendeur...

Tu regarde sur quel site en particulier?

mes sites "favorisé" sont
le bon coin
top annonces
agriafaires
logic immo
vivastreet
l'alliance....
je suis inscris à la SAFER et je regarde chaque mois les avis de préemption
le RDI (réseau departemental des installatiuon (chambre d'agri)
propriétés rurales
et y en un autre ...zut...je cherche et je te le donne dans qlq minutes

je l'ai.....

le voilà : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]

poupard a écrit:

pourquoi ? tu veux les vendre ?

Mais non je veux pas les vendre ! Je veux dire chez nous au pays basque, les manex tete noires sont en voie de disparition. Car peu productrice en lait. Ce sont des brebis pour les bergers transhumants en estive. Et comme ceux-là aussi sont en voie de disparition... Tu comprends ?

Ah! Je comprends, maintenant pourquoi, la Bretagne est la première région de France productrice d' emmenthal, pourquoi la Bretagne fait venir des troupeaux de Manech à tête noire, pourquoi la Bretagne, qui n'a pas de pétrole dans son sous-sol, réussit à en expédier sur tout l'hexagone à partir de ses plages.... Ne vous inquiétez pas, si vous n'avez plus de manech, on vous en fournira.

Mais oui, tonnerre de Brest !
c'est que c'est une grande ferme familiale, la famille Bretagne ! Oh ! une famille très bien ! beaucoup d'ancêtres ont eu les honneurs ! Brieuc, Malo, Nazaire, Brandan, Gildas, Connan, Vougay ! ..à part Pol et Julien, que des prénoms à coucher dehors ! (mais faut faire gaffe, ils n'aiment pas trop ce genre de vannes... )
Ah ça, pour ça ça rigole pas chez Bretagne ! Et ya qu'un père qui tient les rennes !
Leurs points forts: Ils sont intransigeants sur leur culture, forcement.
choux-fleurs, artichauts? de chez Bretagne ! mûres ? de Bretagne aussi ! Non mais ? vous croyiez qu'il n'y avait que les fougères qui poussaient chez eux !
Et leur force ? l'export ! Toute la marchandise part vers l'orient (puisqu'ils sont en bout de terres).
Et ils sont très pointilleux sur les expéditions, réputation oblige ! :
un fois qu'ils l'emballent, la marchandise, quitte la ferme qu'en cale qu'on bourre, à la pointe du "ras la gueule", (sont un peu radins, aussi, sur le transport ...) sous un bruit asourdissant des pimpons du livreur. C'est bien rôdé chez Bretagne...

que dire, bravo, tu t'es surpassé

réponses en vrac
"pour ce qui est des "constructions", ben suffit d'avoir l'autorisation du proprio (si permis de construire)"
si pas d'autorisation du proprio = tribunaux paritaire qui donnent l'autorisation si construction nécessaire au fonctionnement de l'exploitation

"Mais il y a autre chose qui me fait hésiter pour du fermage : les enfants et ce qu'on leur laisse..."
au moins, ils seront sur de ne pas hériter de dettes,
ça me semble tellement étonnant comme pensée il y a tant d'imprévus possibles avant cette date, mais si tu veux vraiment leur laisser un héritage, surtout si tu as plusieurs enfants, ne leur laisse pas une ferme, mais un compte en banque bien garni

"Au final, ils n'étaient que locataires des terres et maison d'habitation. Les bâtiments en eux mêmes n'ont pu être vendus"
des bâtiments faits sur une ferme en location, ont une valeur, (soit parce que le proprio les récupère ou pour relouer ensuite) là encore si pas d'accord avec le proprio, un recours est possible près des tribunaux paritaires pour évaluer la valeur, de même pour toutes les améliorations importantes effectuées

"Donc quand on sait qu'on reprend une exploitation mais qu'il va falloir faire des aménagements comme une fromagerie, c'est quand même plus sûr d'être propriétaire des bâtiments et des terres sur lesquels ils sont non?"
pas forcément, si ton bail est de neuf ans renouvelables, investir en aménagement des locaux progressivement, peut être aussi rentable que de rembourser de gros emprunts pour l'achat surtout en début d'installation,

"car lorsqu'on débute...on pense toujours au cas ou....l'affaire ne serait pas viable et qu'il faudrait alors revendre cheptel et matos afin de récupérer ses billes..".
"je me demande si l'option algeco pour la fromagerie n'est pas la meilleur solution".
de toute façon, tu ne les récupéreras pas tes billes
et il est rarement possible de revendre selon ton cout d'aménagement, parce qu'il n'y a pas une seule structure qui a les mêmes besoins, des bâtiments existants aménagés simplement au début, ce n'est pas forcément d'un cout excessif et les plans d'aménagement sur plusieurs années ne peuvent être refusés par la ddpp
"un autre avantage avec le fermage"
pour le loyer des terres et des bâtiments (de même à l'achat) des valeurs mini/maxi départementales ou locales sont fixées par la préfecture, à des dates présices du bail ( 3eme année il me semble) il est possible de les renégocier soit avec le proprio ou devant le tribunal paritaire
et le fermage sur le long terme, tu as des chances de te voir proposer l'achat (surtout les bâtiments) après deux ou trois baux, et si tu as fait un état des lieux à l'arrivée, que tes aménagements tu te les ai fait à tes frais, que tu as pu prévoir cette éventualité, avec des prix
encadrés, c'est souvent très intéressant financièrement

Merci Fabien il me reste plus qu'a passer a l'action. J'en utilisais déja certains mais pas tous

La conseillère caprine sort de chez moi et j'ai le moral un peu dans les baskets...
Enfin, plutôt je suis un peu paumée. confused
En gros voilà, je suis en location, appartement, l'exploitation les quelques terrains environ 2ha (+2ha sans fermage avec 4 autres propriétaires), la fromagerie avec le sol a refaire l'extracteur d'air à mettre en place et du chauffage (il fait actuellement 4° dans la fromagerie),pour du lactique ça fera l'affaire (avec chauffage bien sûr) mais pour de la tome on oublie pour l'instant pas de fenêtre, pas de cave..., la bergerie prend l'eau, ... Enfin beaucoup du trucs à refaire ou à faire pour rendre la ferme utilisable sereinement...
En gros il va falloir investir... J'ai quelques euros de côtés mais pas des milliards non plus. Alors emprunts, DJA..., Pour la technicienne, pour bricoler avec 25 chèvres ça fait, mais pour sortir un jour un salaire voir plus tard 1.5, (mon conjoint travail l'hiver), dans l'état actuel des choses, surfaces: 4ha... sans gros investissements genre nouvelle fromagerie, extension du bâtiment pour stockage du foin pour accueillir plus de chèvres, traitement des eaux blanches... ce ne sera pas jouable. Et comme je suis en location, là se pose le problème: est-il judicieux d'investir dans un bien qui ne nous appartient pas avec le risque de partir sans retour sur ces investissements? Elle pense que c'est risqué. Que je vais apporté de la plus-value et qu'au final, le jour où je partirai et bien j'aurai juste mes poings dans les poches.
Elle me conseille donc de chercher une autre ferme à reprendre avec un plus gros potentiel genre 30ha pour être autonome, et en propriété sur le bâti.
Je suis partie tête baissée dans ce projet car justement pour moi il n'y avait pas de lourd investissements à faire au départ, que je voulais monter petit à petit... C'est encore faisable. Même la DJA n'est pas une SI GROSSE contrainte je commence à y réfléchir, Mais est-ce un si gros frein que d'être en location? C'est sûr 4ha, si on veux vivre à 2 avec un bout de salaire supplémentaire l'hiver via mon conjoint ça risque d'être cours, même si on envisage de garder les chèvres en parcours dans la forêt qui nous entoure. Elle me dit qu'il faut au moins 40 à 60 chèvres pour se dégager un petit salaire.Que pensez-vous de tout cela...

Merci à vous

En fait le discours de la chambre d'agri via les conseillères est tellement différent du votre que je m'y perd...
Mais c'est vrai que si je m'écoute, j'ai pas envie de m'endetter à mort...
Il faut juste bien bien cadrer le truc avec la proprio qui est une copine à la base, pour que les choses soient bien claires...
NON?

sounette...tu vas donc faire un bail à ferme..
cad avec du bati....
il faudrat faire un état des lieux précis (même si c'est une copine) où apparait les défauts et l'état des murs sqols etc.
ensuite il faut lister ce que tu veut réaliser et faire mentionner que le prprio est d'accord pour que tu les réalises..
suivant les travaux tu auras besoin d'un poermis de construire..

sutout tout noter et ne pas oubleer la date..

je crois que j'ai un exemple de bail .....je te l'envoie en mp....

@ dalia : les manech tête rousse ou les basco produisent plus que les manech noires ??

fabien a écrit:

sounette...tu vas donc faire un bail à ferme..
cad avec du bati....

non. un bail à ferme, c'est un bail de fermage, avec ou sans bâti.
Y a le bailleur (le proprio) et le preneur ou fermier (le locataire)

il peut être notarié ou seulement manuscrit.
modèle:
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un autre:
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et une petite astuce qui peut bien servir :
faire apparaitre la valeur de location en € de la maison d'habitation, s'il y a, sinon vous ne pourrez pas bénéficier de l'aide au logement (c'est pas négligeable comme conseil ! explication: car si tout est réuni dans une seule valeur de location (maison, bâtiments agri et terres), la MSA ne peut pas se baser sur un chiffre pour calculer l' APL...donc du coup, ne donne rien ! (je sais, c'est arrivé à un copain ! ) même conseil quand on achète l'exploit en entier: faire différencier chaque valeur par le notaire sur l'acte de vente pour la même raison....

bien vu....le
le tarif de la maison pour les APL...

je ne dis pas QUE des conneries, hein !

merci, la chambre d'agri et lor m'avaient déjà fourni un bail, il n'y a plus qu'à le remplir et signer.
Pour la maison à priori le propriétaire peut refuser de la faire apparaitre sur le bail agricole et faire un bail civil normal ce qui est plus avantageux pour lui... pas le même engagement...
a voir si ma proprio accepte de faire apparaitre les 2 sur ce fameux bail.
Reste aussi à faire l'état des lieux et là, ça va pas être de la tarte... mais bon faut s'y coller y'a pas le choix...

C'est juste dans la tête que c'est compliqué... Louer/acheter, DJA/pas DJA, 25/40 chèvres...*
Faut arriver à poser tout ça de temps en temps, et se dire, voilà, je suis là, en loc, pas possibilité de faire de la tome, c'est pas grave on en fera plus tard, il pleut dans la bergerie, c'est pas grave on va mettre des seaux et on refera le toit plus tard... Chaque chose en son temps, mais tout ça ça stress un peu...

et Fabien, tu veux t'installer avec quelles bêtes? t'en a déjà?
Suis un peu curieuse...mais j'ai peut-être râté le post de présentation...

Citation :

il pleut dans la bergerie, c'est pas grave on va mettre des seaux et on refera le toit plus tard...

faudrait quand même se renseigner si le bailleur n'est pas dans l'obligation de mettre "hors d'eau" (= toit sans fuite) le preneur, comme dans une location "normale".
Juste une idée !

manech a écrit:

@ dalia : les manech tête rousse ou les basco produisent plus que les manech noires ??

On dit que c'est kif-kif entre les deux. En tout cas elle produisent toutes les 2 plus que les manex tête noires. Mais en montagne, la basco-béarnaise est meilleure que la tête rousse, mais la tête noire dépasse les 2 de loin à la montagne.

je viens de me relire et je trouve que j'ai pas été claire. Entre les 3 races de brebis locales dans les Pyrénées (basco-béarnaise, manex tête rousse et manex tête noire), c'est la manex tête noire qui produit le moin de lait. C'est celles que j'ai moi. T'as vu comme elles sont belles...

dalia a écrit:

T'as vu comme elles sont belles...

Je les trouve superbes! J'ai eu des black face ; gros coup de coeur pour ces moutons qui, comme les tiens, sont moins "communs" surtout en Sarthe!

[/quote]mais j'ai peut-être râté le post de présentation...[quote]


pour la présentation...il faudrait aller voir dans les archives..

mais moi je veux m'installer en chevre dans les bouches du rhone...
près d'aix en provence.. je pense que c'est l'endroit le plus difficile pour trouver un terrain....
mais bon... j'aime tellement mon village que je veux pas aller ailleurs.....

donc ...je cherche...je cherche.encore et toujours....

Citation :

je pense que c'est l'endroit le plus difficile pour trouver un terrain....

oh non ! Ya aussi le départment 75. Là, c'est pas simple non plus !

Citation :

j'aime tellement mon village que je veux pas aller ailleurs

ah ben là, au moins, les recherches sont simples ! et fais le tour de toute la population, tu vas être vite fixé !
mais un à moment, tu vas bien devoir faire un choix: rester autochtone ou devenir chevrier.
T'es un peu un Tanguy, en fait ?

peut-etre... un tanguy et mes parents ce sont mon village et ses habitants...
surtout je suis un papa poule.... et je ne me resouds pas à faire déménager mon fils de l'endroit où il vat au lycée et où il a ses amis...
mes parents m'ont fait le coup quand j'avais 14 ans....je te dit pas la galère pour te refaire des amis....
et puis ici je sais que je pourrai vendre ma production et j'ai un petit réseau..aussi bien dans l'agri que dans le commerce et autre (chuttt)

je te comprends tout à fait: le meilleur ami de mon grand fils est parti en Guyane, c'est galère pour les 2 ! heureusement, désormais, comparé à notre "époque", y a msn, skype et tout le tintouin !
mais pour qu'il reste au lycée, tu peux aussi chercher à 15-20 km alentours, suivant le bus scolaire ! C'est plus une école primaire !
Et puis maximum dans 2 - 3 ans, il le quitte pour aller en fac, à Marseille, Aix voire Toulouse, Bordeaux....Paris !
Donc, en fait, t'as vachement de possibilités ! (et y a aussi des voitures pour aller voir tes anciens voisins, et pour leur vendre tes froms...)

tes commentaires me conforte dans le fait que je soit un papa poule.....

j'exagere ......il faut que je me détache..

je prospecte aussi aux alentours....mais c'est la même galère...
qlq'fois je me dit que si je trouve pas d'ici deux ou trois ans.. j'irai voir plus loin car mon fils sera autonome et sera sans doute dans une école, peut-etre ailleurs que là où je vie actuellement.

pour en revenir aux recherches... j'ai un pote qui a trouvé ses 2 ha pour le maraichage au bout de 42 mois.... donc j'attend la bonne opportunité et je me dit que je suis pas le seul à espèrer puis désespèrer et encore espèrer puis douter pour enfin retrouver espoir et puis ça recommence je desespère ........

c'est un peu comme si tu vivais seul, et que tu cherchais la femme idéale et libre, en fait ?
oui, je te rassure, ça existe, mais pas toujours évident à trouver !
parfois on en vient à douter et surtout à se pose la question : OU est-elle ?? (cette femme) et OUsont-ils ces terrains ?? !
un truc de dingue !

mais pour ma part, beaucoup de change, La bonne demande à la bonne personne pour la ferme, et ma femme...elle a tout simplement frappé à ma porte !
oui oui, un truc de dingue !

et je te "rassure" aussi pour ton fils: étudiant + copine = vachement moins de temps pour les parents

ha ..je t'avais pas dit....
en effet je cherche aussi une chevrière experimentée.......ou bien une demoiselle belle et libre...ou bien les deux à la fois.....

J'ADOOORRRE

Pourquoi, t'as enfin trouvé ? On viendra pour le champagne